Der bisherige Vermieter oder Eigentümer hat kein besonderes Kündigungsrecht, wenn er umwandeln will. Die Umwandlung selbst ist ein rein formaler Akt und spielt sich praktisch nur in den Grundbüchern ab.

Nach einer durchgeführten Umwandlung ändert sich zunächst für die Mieter nichts. Allerdings wird der bisherige Eigentümer und Vermieter häufig versuchen, die Wohnung zu verkaufen.

Der umgewandelte Mieter hat dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet aber nicht, daß der Mieter die umgewandelte Wohnung sofort zu dem Preis kufen muß, den ihm der Vermieter nennt. Mieter haben das Recht, solange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten verkauft worden ist. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorgelegt wird, in dem natürlich auch der konkrete Kaufpreis stehen muß, muß sich der Mieter der umgewandelten Eigentumswohnung entscheiden, ob er kaufen will. Und zwar zu den Bedingungen, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Der Mieter hat also das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einzusteigen. Der Mieter hat eine Überlegungszeit von zwei Monaten.

Will der Mieter die Wohnung nicht selber kaufen und wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, tritt der in das bestehende Mietverhältnis ein. Für den Mieter ändert sich zunächst einmal nichts. Allerdings erhöht sich in der Praxis das Kündigungsrisiko für den Mieter, da der Käufer die Eigentumswohnung möglicherweise nur gekauft hat, um dort selber einzuziehen.

Mieter umgewandelter und verkaufter Wohnungen haben deshalb einen besonderen Kündigungsschutz: Die Eigenbedarfskündigung in derartigen Umwandlungsobjekten ist mindestens drei Jahre ausgeschlossen. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Die Landesregierungen können - und haben dies vielfach schon getan - die Sperrfrist für Vermieterkündigungen in Gebieten, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind, auf fünf Jahre ausdehnen. Die fünfjährige Sperrfrist gilt nicht nur für Eigenbedarfskündigungen, sondern auch für Kündigungen wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Seit einiger Zeit können die Länder sogar in diesen Gebieten die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängern.

Nach Ablauf dieser Sperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz. Der Vermieter kann also nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat, er muß die gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen drei und zwölf Monaten beachten, und der Mieter kann sich aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse auf die Sozialklausel berufen. In Gebieten, in denen die zehnjährige Sperrfrist gilt, muß der Mieter, der sich auf Härtegründe beruft, nur ausziehen, wenn der Vermieter eine Ersatzwohnung anbietet.

Die zehnjährige Kündigungssperrfrist gilt zur Zeit in Gemeinden bzw. Teilen einer Gemeinde in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. In Gemeinden bzw. Teilen einer Gemeinde von Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz gilt die fünfjährige Kündigungssperrfrist.