Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu. Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit.

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muß er grundsätzlich zwei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muß erfahren, welche Arbeiten im einzelnen geplant sind, welchen Umfang sie haben, wann die Arbeiten beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Anhand des Ankündigungsschreiben kann der Mieter dann überprüfen, ob er die geplanten Arbeiten dulden muß oder nicht. So lange er keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen.

Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.

Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen, muß notfalls das Gericht entscheiden, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht.

Nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.