2 bis 3 Millionen Mietverträge werden jährlich
abgeschlossen. Die meisten schriftlich und mit Hilfe von vorgedruckten Vertragsentwürfen,
das heißt mehr oder weniger umfangreichen Formularmietverträgen.
Mietverträge können aber auch nur aus "ein paar Zeilen" bestehen oder
mündlich abgeschlossen werden. Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist
lediglich, daß Einigkeit darüber besteht, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche
Wohnung vermietet wird, zu welchem Preis und wann das Mietverhältnis beginnen soll.
Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, daß grundsätzlich die
gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich
etwas anderes vereinbart ist. Dann könnte der Mieter die Miete am Monatsende zahlen,
hätte mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun und müßte auch keine Nebenkosten zahlen.
Nicht zuletzt wegen dieser unbestreitbaren Vorteile für den Mieter, aber auch weil die
Gefahr besteht, daß nach einiger Zeit Streit über die Frage entsteht, was alles
mündlich vereinbart ist, sind mündliche Mietverträge die Ausnahme.
Schriftliche Mietverträge sind die Regel:
Formularmietvertrag
Vorgedruckte Vertragstexte, die von Verlagen, Haus- und Grundbesitzervereinen oder
Maklern herausgegeben werden. Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden auf vielen
Seiten aufgelistet. Viele Vertragsklauseln sind überflüssig oder verschlechtern die
gesetzlichen Mieterrechte. Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam. Leitet der Vermieter
Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, sollte die Klausel immer zuerst vom
Mieterverein überprüft werden.
Mit Hilfe von Formularmietverträgen können
unbefristete Verträge, Zeitmietverträge, Staffel- oder Indexmietverträge abgeschlossen
werden.
Unbefristete Mietverträge
Der "normale" Mietvertrag. Er wird mündlich oder schriftlich, meist als
Formularmietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein
Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter und Vermieter gelten die gleichen
Kündigungsfristen - je nach Wohndauer zwischen 3 und 12 Monaten. Will der Vermieter
kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel
Eigenbedarf. Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, daß bei kleineren oder
Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann, daß insbesondere bei
"Einliegerwohnungen" in Zwei- oder ausgebauten Drei-Familienhäusern, in denen
der Vermieter mitwohnt, geringer Kündigungsschutz besteht. Mieterhöhungen sind bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.
Zeitmietvertrag
Schriftlicher Mietvertrag, meist Formularmietvertrag, in dem das Vertrags- und Mietende
von vornherein festgelegt wird. Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder
Mieter nicht kündigen. Ausnahme: Fristlose Kündigung. Ob die Miete während der
Vertragsdauer gleich bleibt oder Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete
möglich sind, richtet sich nach dem Wortlaut des Mietvertrages.
Am Ende der
vorgesehenen Vertragszeit kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses
verlangen. Erhält der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses
Fortsetzungsverlangen, kann er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen
Kündigungsgrund hat, zum Beispiel Eigenbedarf.
Anders, wenn schon bei Vertragsabschluß im Mietvertrag vereinbart ist, daß nach der
Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigen wird oder umfangreiche Umbau-
oder Abrißarbeiten vorgesehen sind, so daß der Mieter nicht mehr wohnen bleiben kann.
Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muß der Mieter bei Vertragsende ausziehen.
Zeitmietverträge werden häufig auch als Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen.
Staffelmietvertrag
Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die
zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die jeweilige Endsumme oder
der jährliche Erhöhungsbetrag muß im Vertrag stehen.
Staffelmietverträge werden
normalerweise als Zeitmietverträge vereinbart. Während der Laufzeit des Vertrages kann
der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Er darf erstmals
zum Ablauf des vierten Jahres kündigen. Danach immer mit der gesetzlichen
Kündigungsfrist.
Indexmietvertrag
Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete festgelegt wird, sondern
auch die Frage, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen wird. Der Mietpreis wird
hier gekoppelt an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen
Bundesamtes. Fast immer werden Indexmietverträge als Zeitmietverträge auf 10 Jahre
abgeschlossen. Wenn nicht, muß der Vermieter zumindest 10 Jahre lang auf sein
Kündigungsrecht gegenüber dem vertragstreuen Mieter verzichten.
