Bedingung für Mieterhöhungen nach altem
Mietrecht
Bei freifinanzierten Wohnungen - im Gegensatz zu
Sozialwohnungen - darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die
ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare
Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.
Nach dem Gesetz hat der Vermieter drei Begründungsmittel zur Auswahl. In seiner
schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann er sich entweder auf einen Mietspiegel berufen
oder auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen, in denen heute
schon soviel gezahlt werden muß, wie er mit seiner Erhöhung jetzt fordert.
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht
einseitig "anordnen", es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die
Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur
Zustimmung verurteilt. Der Mieter muß zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung
ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die
Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.
Jahressperrfrist heißt, daß nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen.
Kappungsgrenze bedeutet, daß der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht "auf
einen Schlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier
in drei Jahren höchstens um 30 Prozent steigen.
Wurde die Wohnung vor dem 1.1.1981 fertiggestellt, liegt die Miete ohne Nebenkosten
über 8 Mark und ging das Mieterhöhungsschreiben vor dem 1.9.1998 dem Mieter zu, galt
bisher eine Kappungsgrenze von 20 Prozent. Diese Regelung ist jetzt nicht mehr verlängert
worden.
Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit. Er kann den Monat,
in dem er die Mieterhöhung erhält und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären,
zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht.
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein
Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.
Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter
die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat
oder wenn die Kapitalkosten steigen und er hierdurch höhere Zinsbelastungen als zu Beginn
des Mietverhältnisses tragen muß.
