Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel
eintritt aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch
den Tod des bisherigen Vermieters, immer gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das
bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel
nicht berührt. Wir haben die wichtigsten Regeln zusammengefaßt:
Mietvertrag: Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen
Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer
Mietvertrag muß nicht abgeschlossen werden, Vertragsänderungen muß der Mieter nicht
unterschreiben.
Mietzahlung: Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto
verlangt, muß seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf durch einen
Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluß, und bei einem
Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht geführt ist, muß die Miete
auf das bisherige Konto gezahlt werden. Bei Verkäufen reicht es aber aus, wenn der
bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen. Fragen Sie
im Zweifel Ihren örtlichen Mieterverein.
Kündigung: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das
Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen, wie es auch der
bisherige Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den Erwerber im Rahmen
einer Zwangsversteigerung. Der kann - wenn er sofort handelt - mit einer dreimonatigen
Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel
Eigenbedarf.
Mieterhöhung: Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen. Genau so wie der bisherige
Vermieter.
Nebenkosten: Die Nebenkostenabrechnung muß der neue Vermieter erstellen. Er
muß die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode abrechnen und alle Vorauszahlungen des
Mieters berücksichtigen, auch die, die vor dem Eigentümerwechsel gezahlt wurden. Anders
nur für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.
Mietkaution: Der neue Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur
Rückzahlung der Kaution nur verpflichtet, wenn er die Kaution tatsächlich vom Verkäufer
erhalten hat oder er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung
übernommen hat. Ist das nicht der Fall, müssen sich die Mieter wegen der Kaution an den
bisherigen Vermieter wenden. Sie haben dann Anspruch darauf, daß der alte Vermieter an
den neuen Eigentümer auszahlt.
