Einliegerwohnung, Zwei- und Drei-Familienhaus

Vermieter einer Einliegerwohnung oder eines Zwei- oder Drei-Familienhauses haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn sie mit ihren Mietern im gleichen Haus wohnen. Mieter können hier nicht auf den gesetzlichen Kündigungsschutz vertrauen. Der Vermieter kann auch kündigen, wenn er keinen der gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf hat. Dann verlängert sich allerdings die gesetzliche Kündigungsfrist - je nach Wohndauer zwischen 3 und 12 Monaten - um 3 Monate.

In Drei-Familienhäusern gilt dieses Sonderkündigungsrecht nur, wenn nach dem 31. Mai 1990 ein Ein- oder Zwei-Familienhaus zu diesem Drei-Familienhaus ausgebaut worden ist. Außerdem muß der Vermieter bei Vertragsabschluß schriftlich darauf hingewiesen haben, daß er ein Sonderkündigungsrecht hat und praktisch grundlos kündigen darf.

Dieses hohe Kündigungsrisiko in Einliegerwohnungen, Zwei- und Drei-Familienhäusern sollten Mieter schon bei Vertragsabschluß berücksichtigen. Wer ein langfristiges und sicheres Mietverhältnis anstrebt, sollte nach Empfehlung des Deutschen Mieterbundes einen Zeitmietvertrag abschließen oder darauf drängen, daß das Sonderkündigungsrecht im Mietvertrag ausgeschlossen wird.

Hat der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht und gekündigt, kann sich der Mieter nur noch auf die Sozialklausel im Gesetz berufen und mit der Begründung widersprechen, die Kündigung stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar. Dann muß das Gericht entscheiden und die Kündigungsgründe des Vermieters mit den Härtegründen des Mieters abwägen. Überwiegen die Härtegründe, wird das Mietverhältnis fortgesetzt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Hat der Vermieter den Kündigungsanspruch "Eigenbedarf" nur vorgetäuscht, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Fast 5.000 Mark mußte ein Vermieter zahlen, der seiner Mieterin mit der Begründung gekündigt hatte, er benötige die Wohnung für seinen Sohn. Nach dem Auszug der Mieterin stellte sich heraus, daß der Sohn keineswegs in die Wohnung einziehen wollte. Selbst nach drei Jahren stand die Wohnung noch leer. Die Mieterin klagte auf Schadensersatz. Und das Landgericht Saarbrücken (Az.: 13 BS 281/93) sprach der durch die unberechtigte Kündigung getäuschten Mieterin 4.916,33 Mark Schadensersatz zu.

Neben Umzugs-, Inserats- und Renovierungskosten wurde nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) vor allem die Mehrbelastung durch die neue Wohnung als ersatzfähiger Schaden anerkannt. So mußte die Mieterin in ihrer neuen Wohnung - obwohl sie sich mit einer geringeren Wohnfläche begnügt hatte - eine höhere Miete sowie mehr Nebenkosten zahlen. Diese Differenz zwischen den Wohnkosten für die alte und die neue Wohnung muß der Vermieter nach der Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken bis zu dem Zeitpunkt tragen, zu dem er ordnungsgemäß hätte kündigen können. Dabei kommt es nicht nur auf die Einhaltung der Kündigungsfrist an, es muß viel mehr auch berücksichtigt werden, daß eine Kündigung nur dann möglich ist, wenn der Vermieter sich auf einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf.

Da im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür erkennbar waren, daß der Vermieter in absehbarer Zeit hätte ordnungsgemäß kündigen können, mußten die Richter den Schaden schätzen. Danach ist ersatzfähig der Zeitraum von drei Jahren. Für diese Zeit muß der Vermieter für die unterschiedlichen Wohnkosten aufkommen.

Mieter, die feststellen, daß ihre alte Wohnung nach der Eigenbedarfskündigung und nach ihrem Auszug anders genutzt wird, als in der Kündigung angegeben ist, sollten sich von ihrem örtlichen Mieterverein über die Erfolgsaussichten einer Schadensersatzklage beraten lassen.

Wie der Deutsche Mieterbund weiter mitteilte, kann der "vorgetäuschte Eigenbedarf" für den Vermieter aber noch viel teurer werden. Nicht nur Schadensersatzansprüche des Mieters drohen. Nach Urteilen des Oberlandesgerichts Koblenz (Az.: 1 Ss 298/88) und des Bayrischen Obersten Landesgerichts (Az.: RReg. 3 St 174/86) macht sich der Vermieter auch strafbar. Es liegt ein Betrug vor.